Análisis de los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre
El Boletín Oficial del Estado publicó el 7 de octubre de 2026 dos reales decretos-ley que introducen cambios relevantes en los arrendamientos de vivienda.
El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el régimen de prórroga de los contratos de vivienda habitual y establece una indemnización en determinados supuestos de no renovación por parte del arrendador.
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce medidas adicionales sobre la duración y actualización de las rentas, los alquileres temporales y por habitaciones, los gastos del arrendamiento, las garantías, las reparaciones y los procedimientos de desahucio, entre otras materias.
A continuación, resumimos las principales novedades y sus consecuencias prácticas para arrendadores y arrendatarios.
1. Entrada en vigor: dos fechas diferentes
Los dos reales decretos-ley tienen fechas de entrada en vigor distintas:
- RDL 29/2026: entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre de 2026, sin perjuicio de las excepciones previstas en la propia norma.
- RDL 28/2026: entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026.
Esta diferencia es especialmente importante al analizar los vencimientos contractuales, las comunicaciones de no renovación y las nuevas prórrogas.
Antes de aplicar las medidas a un contrato concreto, debe comprobarse también su régimen transitorio y la situación de convalidación parlamentaria de ambos reales decretos-ley.
2. Contratos de vivienda habitual: nuevas prórrogas e indemnización por no renovación
2.1. Prórrogas sucesivas de cinco o siete años
El RDL 28/2026 modifica el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Una vez alcanzada la duración mínima legal del contrato —cinco años si el arrendador es persona física o siete años si es persona jurídica—, si ninguna de las partes comunica en plazo su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos de:
- Cinco años, cuando el arrendador sea una persona física.
- Siete años, cuando el arrendador sea una persona jurídica.
El arrendador deberá comunicar su voluntad de no prorrogar con una antelación mínima de seis meses respecto del vencimiento. Para el arrendatario, el plazo mínimo de preaviso es de dos meses.
No se trata de una ampliación automática de todos los contratos en cinco o siete años. La prórroga opera cuando concurren los requisitos legales y no se ha comunicado válidamente la voluntad de no renovar.
2.2. Indemnización al arrendatario por la no renovación
Una de las novedades más relevantes del RDL 28/2026 es que, con carácter general, el arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato deberá indemnizar al arrendatario.
La indemnización equivale al mayor de estos dos importes:
- Doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
https://www.mivau.gob.es/vivienda/alquila-bien-es-tu-derecho/serpavi
- Una mensualidad calculada conforme a ese mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose los periodos inferiores al año.
Si no puede obtenerse un valor individualizado de la vivienda en el sistema de referencia, el cálculo se realizará tomando como referencia la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación de no renovación.
La indemnización se abona, como regla general, en el momento de la entrega de la vivienda.
La norma contempla excepciones. Entre ellas, determinados supuestos de necesidad de ocupación de la vivienda por el arrendador persona física o sus familiares, la falta de residencia efectiva del arrendatario en los términos legales, la disponibilidad de otra vivienda apta en el mismo municipio o la formalización de un nuevo contrato en las condiciones previstas legalmente.
Cuando se invoque una causa de excepción, esta deberá hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la comunicación de preaviso, en los términos establecidos por la norma.
También debe tenerse en cuenta que, si el arrendatario reúne los requisitos para solicitar otra prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador, el régimen de indemnización dependerá de que solicite esa prórroga y de que resulte aplicable.
2.3. ¿Qué ocurre con los contratos que ya están vigentes?
La disposición transitoria del RDL 28/2026 establece que la nueva regulación se aplicará a los contratos de vivienda habitual vigentes respecto de los vencimientos que se produzcan después de su entrada en vigor, con determinadas especialidades.
Entre ellas:
- Las comunicaciones de no renovación efectuadas válidamente por el arrendador antes de la publicación del RDL conservan su eficacia y no generan, por sí mismas, el derecho a la nueva indemnización.
- Si a la entrada en vigor restan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador podrá efectuar la comunicación con una antelación mínima de cuatro meses.
- Los contratos que ya se encuentren en el periodo de prórroga tácita regulado por la redacción anterior del artículo 10 continuarán en él hasta su finalización; después se aplicará el nuevo régimen.
Por ello, antes de comunicar una no renovación debe revisarse la fecha del contrato, la fase en que se encuentra, los preavisos enviados y las disposiciones transitorias aplicables.
3. Prórroga extraordinaria de hasta dos años
El RDL 29/2026 establece una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual que se encontraban vigentes cuando entró en vigor la norma.
Puede solicitarse cuando el periodo de prórroga obligatoria, el de prórroga tácita o, en su caso, el de tácita reconducción finalice dentro de los supuestos temporales previstos en la disposición final quinta, vinculados al 31 de diciembre de 2028.
Para acogerse a esta medida, el arrendatario debe encontrarse al corriente del pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
La prórroga puede solicitarse por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, y durante ella se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente.
Como regla general, el arrendador debe aceptarla, aunque la norma contempla excepciones. Entre ellas, determinados acuerdos de renovación o celebración de un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente, así como ciertos supuestos de necesidad real y acreditada de ocupación de la vivienda por el arrendador o sus familiares.
Esta prórroga extraordinaria es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la LAU, que tiene carácter preferente cuando resulte aplicable.
Por tanto, no debe darse por supuesto que todas las prórrogas extraordinarias se acumulan ni que cualquier contrato puede acogerse automáticamente a esta medida.
4. Actualización de la renta: límite extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2027
El RDL 29/2026 establece un régimen extraordinario para determinadas actualizaciones anuales de renta cuya anualidad venza entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027.
La regulación distingue dos supuestos:
- Si la renta supera el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procede incrementar la renta.
- En los demás casos, las partes pueden negociar la actualización. Si no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento no puede superar el 2 %.
Por tanto, el 2 % no debe presentarse como una subida automática ni como un límite que pueda aplicarse sin revisar las circunstancias del contrato.
Además, debe distinguirse este régimen extraordinario de las reglas ordinarias de actualización anual de la LAU. Con carácter general, la actualización requiere pacto expreso y, cuando el pacto no identifica el índice o la metodología aplicable, la norma remite al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), con los límites legales correspondientes.
Antes de comunicar o aceptar una subida, conviene revisar la cláusula contractual, la fecha de actualización y el régimen específico aplicable.
5. Alquileres temporales: la causa debe ser real y acreditable
El RDL 29/2026 precisa la regulación de los arrendamientos temporales. La diferencia entre un alquiler de vivienda habitual y uno temporal no depende únicamente del título del contrato o de la duración pactada, sino de la necesidad residencial que se pretende cubrir.
El contrato temporal debe identificar expresamente la causa del desplazamiento temporal del arrendatario. Esa causa debe ser real y acreditable, y corresponde al arrendador probar su existencia.
Si no se hace constar debidamente la causa de temporalidad, el contrato perderá esa consideración y quedará sometido al régimen de vivienda habitual, con efectos desde su formalización.
5.1. Duración y sucesión de contratos
La duración del alquiler temporal se pacta libremente, pero debe ser superior a 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses, atendiendo a la causa que lo justifica.
Si al llegar el vencimiento continúa existiendo la causa temporal, las partes pueden acordar expresamente una prórroga. La norma contempla la posibilidad de que la causa subsista más allá del periodo ordinario.
No obstante, si el arrendamiento supera los doce meses sin justificación de la causa de temporalidad, o se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considerará celebrado como arrendamiento de vivienda habitual y se le aplicará el régimen legal correspondiente.
En consecuencia, no basta con denominar «temporal» a un contrato ni con fijar una duración inferior a un año: es necesario que la causa esté debidamente justificada y documentada.
5.2. Contratos temporales anteriores
La disposición transitoria del RDL 29/2026 establece un régimen específico para los contratos temporales celebrados antes de su entrada en vigor. En principio, conservan el régimen anterior hasta la finalización del plazo pactado, sin posibilidad de prórroga bajo ese régimen. Si se celebra un nuevo contrato, deberá examinarse conforme a la normativa aplicable en ese momento.
6. Alquiler por habitaciones: límites de renta
El RDL 29/2026 incluye expresamente el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias dentro de la regulación del alquiler de vivienda, ya sea habitual o temporal según la necesidad que satisfaga.
La suma de las rentas de los contratos de habitaciones que estén vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no puede superar el importe de la renta que correspondería al arrendamiento de la vivienda completa.
Además, cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, deberán respetarse los límites de renta aplicables a esa zona.
La norma también establece que, cuando se celebren sucesivamente varios contratos temporales sobre una misma vivienda, el incremento porcentual anual de la renta de los contratos posteriores no podrá superar el IRAV vigente.
Estas reglas buscan evitar que la división de una vivienda en varios contratos permita eludir los límites de renta que resultarían aplicables al alquiler de la vivienda completa.
7. Suspensión de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional
El RDL 29/2026 incorpora una de las medidas procesales más relevantes de la reforma: un régimen de suspensión de determinados procedimientos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030.
No se trata de una prohibición general de todos los desahucios. La suspensión depende de quién presenta la demanda, de la situación de la persona afectada y de los demás requisitos establecidos legalmente.
7.1. Procedimientos promovidos por determinadas entidades
Cuando la parte demandante sea una entidad comprendida en el supuesto específico del artículo 2.1 —relativo a determinadas entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones descritas por la norma—, el tribunal suspenderá el procedimiento si la persona demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad y carece de alternativa habitacional.
La medida puede aplicarse aunque el procedimiento ya haya terminado mediante resolución judicial, siempre que el lanzamiento todavía no se haya ejecutado.
7.2. Procedimientos promovidos por otros propietarios
Para los restantes demandantes, cuando no resulte aplicable la medida especial por impago que se explica a continuación, la suspensión exige que concurran, entre otros, estos requisitos:
- Que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad.
- Que carezca de alternativa habitacional.
- Que la Administración competente no le haya ofrecido una alternativa habitacional digna y adecuada.
En estos casos, el tribunal solicitará información a la Administración competente. Si no se recibe respuesta o se comunica que no existen recursos disponibles, podrá acordarse la suspensión en los términos previstos por la norma.
La suspensión se revisará cada doce meses y podrá levantarse si desaparece la situación de vulnerabilidad, se ofrece una alternativa habitacional adecuada y efectiva o esta se rechaza sin causa justificada. También finalizará al transcurrir tres años desde que se acordó.
La norma contempla compensaciones para determinados demandantes, con los requisitos y límites legalmente establecidos.
7.3. Medida especial en los desahucios por impago
El RDL 29/2026 incorpora, además, un mecanismo extraordinario de enervación de la acción en determinados procedimientos de desahucio por falta de pago de rentas u otras cantidades debidas cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica. Esta medida excluye los supuestos comprendidos en el artículo 2.1.
La Administración pública competente dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar al arrendador o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas, las cantidades devengadas hasta ese momento y las costas procesales.
Durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
Si se ofrece una alternativa habitacional o se paga o consigna íntegramente lo debido dentro del plazo, se aplicarán los efectos previstos por la norma; el pago o la consignación íntegros determinan la enervación de la acción y la terminación del procedimiento, manteniéndose vigente el contrato.
Si transcurren los dos meses sin alternativa habitacional ni pago o consignación íntegros, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora en los términos legales y no procede el lanzamiento mientras se mantengan las condiciones de protección previstas en la norma.
Estas medidas también pueden afectar a determinadas ejecuciones y lanzamientos que estuvieran en curso a la entrada en vigor del RDL, siempre que el lanzamiento no se hubiera practicado y se cumplan las condiciones de la disposición transitoria segunda.
Por su alcance, tanto propietarios como arrendatarios deben analizar individualmente cada procedimiento y no asumir que la suspensión se aplica de forma automática a cualquier caso.
8. Gastos que pueden repercutirse al arrendatario
El RDL 29/2026 modifica las reglas de la LAU sobre gastos del arrendamiento.
8.1. Tributos y gastos de comunidad
Como regla general, no pueden imponerse al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo cuando tenga legalmente la condición de obligado tributario.
Los gastos generales de comunidad pueden pactarse a cargo del arrendatario en los términos previstos por la norma, pero el acuerdo debe constar por escrito e indicar el importe anual a la fecha del contrato. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, no pueden imputarse gastos de comunidad al arrendatario.
Durante los cinco primeros años del contrato, o los siete primeros si el arrendador es una persona jurídica, el importe de determinados gastos repercutibles no tributarios solo puede incrementarse anualmente por acuerdo y con el límite legal previsto.
8.2. Gastos de agencia y formalización
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no pueden repercutirse al arrendatario, ni directa ni indirectamente, con independencia de la denominación que se les dé.
La norma incluye los gastos derivados de la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato.
Otros servicios no esenciales solo podrán cobrarse al arrendatario si este los ha solicitado expresamente por escrito, después de haber sido informado de que son opcionales y de su coste.
9. Fianza, garantías adicionales y seguros de impago
El RDL 29/2026 establece límites para las garantías adicionales a la fianza legal.
En los arrendamientos de vivienda de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es una persona jurídica, la garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta. En los arrendamientos temporales, el límite es de una mensualidad.
Asimismo, no puede exigirse al arrendatario la contratación de un seguro de impago de renta u otras coberturas análogas como condición del arrendamiento.
Antes de formalizar un contrato, conviene distinguir entre la fianza legal, las garantías adicionales y los seguros que voluntariamente puedan contratarse, sin confundir sus respectivos regímenes.
10. Desistimiento del arrendatario
El RDL 29/2026 modifica el régimen del desistimiento del arrendatario.
En los contratos de vivienda habitual, el arrendatario puede desistir una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
En los contratos de vivienda temporal, puede desistir una vez transcurrido al menos un mes desde su formalización, con un preaviso mínimo de diez días.
Cuando el desistimiento se ejerza conforme a estos requisitos, no genera derecho a indemnización a favor del arrendador.
Esta regla debe distinguirse de la indemnización prevista en el RDL 28/2026 para determinados supuestos de no renovación por decisión del arrendador: son situaciones jurídicas diferentes.
11. Reparaciones y conservación de la vivienda
La reforma introduce reglas específicas para reclamar reparaciones necesarias.
En los supuestos contemplados por el artículo 21 de la LAU, cuando existan daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda, el arrendatario podrá requerir por escrito al arrendador la reparación, adjuntando un presupuesto razonable.
El arrendador dispone de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación. Si transcurre el plazo sin respuesta o existe una negativa injustificada, el arrendatario podrá realizar las obras necesarias y descontar su coste de las rentas futuras, siempre que el gasto sea razonable y quede documentalmente acreditado.
Para los arrendamientos temporales, la norma establece un régimen específico: el arrendador debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y responder a la comunicación del arrendatario en un plazo máximo de cinco días hábiles. Si no responde, el arrendatario podrá realizar las reparaciones necesarias y exigir su importe o, justificándolo, descontarlo de la renta del mes siguiente.
Estos mecanismos están sujetos a sus respectivos requisitos. Por ello, antes de encargar una reparación o descontar cantidades de la renta, conviene documentar la incidencia, el requerimiento, el presupuesto y la respuesta recibida.
Estado de la vivienda al finalizar el contrato
Al finalizar el arrendamiento, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda mediante un documento de finalización firmado por ambas.
Si no se firma ese documento, o no se reflejan desperfectos en él, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación.
Resulta recomendable documentar el estado de la vivienda mediante fotografías y dejar constancia de las incidencias y de la entrega de llaves.
12. Venta de la vivienda arrendada y derecho de adquisición preferente
El RDL 29/2026 refuerza la regulación del derecho de adquisición preferente del arrendatario.
En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario dispone, en los términos previstos legalmente, de un derecho de tanteo durante treinta días naturales desde el día siguiente a la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales.
También puede existir un derecho de retracto cuando no se haya realizado correctamente la notificación o cuando la compraventa se haya efectuado en condiciones más favorables para el comprador, en los términos establecidos por la norma.
La reforma precisa que estos derechos no desaparecen por el hecho de que la vivienda se venda conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que la vivienda arrendada sea jurídicamente individualizable. En esos supuestos, el precio imputable a la vivienda debe determinarse mediante criterios objetivos y verificables.
Además, las partes no pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
Antes de vender una vivienda arrendada, el propietario debe comprobar si procede realizar la notificación y qué plazos resultan aplicables. El arrendatario que reciba una comunicación de venta debe conservarla y actuar con rapidez, ya que los plazos son limitados.
13. Particularidades en Cataluña
En Cataluña, la aplicación de estas medidas requiere comprobar tanto la normativa estatal como la autonómica que resulte aplicable, así como la situación concreta del municipio y, en su caso, su declaración como zona de mercado residencial tensionado.
Esto es especialmente relevante en los alquileres temporales, los arrendamientos por habitaciones y la determinación de la renta.
No es aconsejable concluir de forma general que todos los contratos temporales o por habitaciones quedan sometidos exclusivamente a una única regulación. Deben revisarse la finalidad real del contrato, la documentación que acredita la temporalidad y las normas aplicables en el momento de su celebración o renovación.
14. Recomendaciones prácticas
Para propietarios y arrendadores
- Revisar las fechas de vencimiento, los preavisos y el régimen transitorio antes de comunicar una no renovación.
- Comprobar si puede resultar exigible la indemnización prevista en el RDL 28/2026.
- Verificar los requisitos de cualquier actualización de renta.
- Documentar la causa de temporalidad y comprobar los límites aplicables a los alquileres por habitaciones.
- Revisar los gastos repercutidos, las garantías y las cláusulas de desistimiento.
- Documentar las incidencias de conservación y el estado de la vivienda al finalizar el contrato.
- Analizar las consecuencias de las medidas de suspensión de desahucios si existe un procedimiento judicial.
- Comprobar las obligaciones de notificación antes de vender una vivienda arrendada.
Para arrendatarios
- Revisar si el contrato puede acogerse a una prórroga ordinaria o extraordinaria y solicitarla en plazo cuando proceda.
- Comprobar las comunicaciones de actualización de renta y el cálculo utilizado.
- Solicitar el detalle de los gastos que se les reclamen.
- Conservar los documentos que acrediten la causa de un alquiler temporal.
- Comunicar por escrito las averías y guardar los presupuestos y las respuestas recibidas.
- Solicitar asesoramiento cuanto antes si existe un procedimiento de desahucio y se encuentran en situación de vulnerabilidad.
Textos oficiales
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, sobre estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE).
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sobre protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE).
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. La aplicación de las medidas depende de la fecha y las circunstancias de cada contrato, de las disposiciones transitorias y de la normativa estatal, autonómica y municipal aplicable. Antes de su publicación definitiva, debe comprobarse la situación de convalidación parlamentaria de ambos reales decretos-ley y cualquier novedad normativa posterior.
